Comment la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value affectera-t-elle votre investissement en LMNP en 2025 ?
À partir de 2025, un changement majeur dans la fiscalité du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pourrait impacter significativement les investisseurs. En effet, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien immobilier sous ce statut pourrait modifier la rentabilité des investissements. Cet article décrypte les implications de cette réforme et vous aide à anticiper ses effets.
Comprendre le principe de l’amortissement en LMNP
Le statut LMNP permet aux investisseurs de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, en particulier via l’amortissement comptable du bien. Cet amortissement permet de réduire le revenu imposable en déduisant la perte de valeur théorique du bien immobilier ainsi que celle des équipements mobiliers.
Jusqu’à présent, cet amortissement n’avait pas d’impact sur la plus-value imposable au moment de la revente. La plus-value était calculée selon la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente, réduisant ainsi la pression fiscale sur la revente.
Qu’est-ce qui va changer en 2025 ?
À partir de 2025, la réforme fiscale prévoit que les amortissements déduits durant la période de détention du bien seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Autrement dit, la base de calcul de la plus-value augmentera car elle prendra en compte la valeur nette comptable du bien au lieu du simple prix d’acquisition.
Ainsi, un investisseur ayant bénéficié d’amortissements significatifs lors de la détention de son bien pourrait voir sa plus-value imposable considérablement augmenter.
Quels impacts pour les investisseurs en LMNP ?
L’introduction de cette nouvelle règle aura plusieurs effets pour les investisseurs :
- Une imposition accrue à la revente : La réintégration des amortissements dans la plus-value imposable augmentera l’assiette fiscale, entraînant une taxation plus élevée sur les gains réalisés lors de la cession.
- Un impact sur la rentabilité nette : Si le régime LMNP reste avantageux pour générer des revenus locatifs optimisés, la revente du bien sera moins favorable en raison de l’augmentation des taxes.
- Une incitation à conserver les biens plus longtemps : La réforme pourrait encourager les investisseurs à ne pas revendre rapidement leur bien, mais plutôt à optimiser leur détention pour en maximiser la rentabilité.
- Une réflexion sur l’optimisation fiscale : Les investisseurs devront repenser leur stratégie patrimoniale, notamment en étudiant d’autres dispositifs fiscaux comme le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou l’utilisation de sociétés civiles immobilières (SCI).
Quelles alternatives pour minimiser l’impact fiscal ?
Face à cette évolution, plusieurs stratégies peuvent être envisagées pour réduire la charge fiscale liée à la revente :
- Conserver le bien sur le long terme : En conservant le bien immobilier au-delà de 22 ans, la plus-value immobilière bénéficie d’un abattement progressif jusqu’à une exonération totale sur l’impôt sur le revenu (et après 30 ans pour les prélèvements sociaux).
- Passer au statut de LMP : Ce statut impose certaines conditions mais permet, sous certaines modalités, de déduire des charges spécifiques et d’amortir le bien différemment.
- Créer une SCI à l’IS : Une Société Civile Immobilière soumise à l’Impôt sur les Sociétés permet une gestion patrimoniale optimisée et évite l’imposition sur la plus-value des particuliers.
Faut-il encore investir en LMNP en 2025 ?
Malgré cette réforme, le statut LMNP conserve des atouts, surtout pour les investisseurs priorisant les revenus locatifs. Il permet toujours d’amortir une grande partie des charges et d’optimiser la fiscalité sur les revenus locatifs. Toutefois, l’investissement devra être pensé sur le long terme en intégrant cette hausse potentielle d’imposition à la revente.
Pour ceux qui souhaitent revendre dans les prochaines années, il sera pertinent d’évaluer l’impact précis de cette mesure avant de prendre une décision. Une simulation fiscale peut être un bon outil pour anticiper la meilleure stratégie.
Conclusion
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable en 2025 représente un changement important pour les investisseurs en LMNP. Si cette modification risque de rendre la fiscalité de la revente plus lourde, le statut LMNP reste performant en matière d’optimisation des revenus locatifs.
Avant d’investir ou de revendre un bien LMNP, il est essentiel d’analyser l’impact personnel de cette réforme et d’envisager des stratégies adaptées pour limiter son effet sur la rentabilité globale de votre investissement immobilier.
