Pourquoi les impôts des LMNP augmenteront-ils significativement en 2025 et 2026 ?
Les propriétaires de logements loués en meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) seront confrontés à une hausse substantielle de leur imposition en 2025 et 2026. Cette augmentation découle du nouveau calcul des cotisations sociales ainsi que du mécanisme de revalorisation des coefficients d’amortissement. Analysons en détail les raisons de cette montée en charge fiscale et ses implications pour les investisseurs.
Un changement majeur dans le régime des cotisations sociales
Actuellement, les revenus issus de la location meublée en tant que LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Cependant, à partir de 2025, de nombreux propriétaires basculeront dans le régime des cotisations sociales, dont le taux varie entre 30 % et 40 % selon la tranche de revenus.
Ce changement s’explique par une redéfinition du seuil entre LMNP et LMP (loueur en meublé professionnel). Aujourd’hui, un loueur est considéré comme professionnel s’il tire plus de 23 000 euros de revenus locatifs par an et si ces revenus représentent plus de 50 % de son revenu global. À compter de 2025, seule la première condition suffira à basculer dans le statut de LMP, entraînant une assujettissement automatique aux cotisations sociales.
Un impact financier significatif pour les bailleurs
Ce changement entraînera une hausse significative des impôts pour les propriétaires concernés. En effet, alors qu’ils étaient soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux sur leurs revenus locatifs, ils devront désormais les déclarer en tant que revenus professionnels et s’acquitter de cotisations sociales bien plus élevées.
Par exemple, un propriétaire percevant 30 000 euros de revenus locatifs en LMNP était jusqu’à présent redevable d’environ 5 160 euros en prélèvements sociaux. Avec l’application des cotisations sociales, ce montant pourrait grimper à 10 000 ou 12 000 euros, selon son régime fiscal et les charges déduites.
Une réforme des amortissements comptables
Autre changement majeur : à partir de 2026, le mode de calcul des amortissements sera modifié. Actuellement, les propriétaires bénéficient d’un amortissement avantageux sur la valeur du bien immobilier, permettant de diminuer l’assiette fiscale des revenus locatifs. Toutefois, la nouvelle réglementation prévoit une limitation de cet avantage :
- Un plafonnement des amortissements par rapport aux recettes locatives.
- Une répartition différente de la valeur amortissable du bien.
Ces mesures ont pour objectif d’aligner la fiscalité des LMNP sur celle des autres statuts professionnels, rendant ainsi moins intéressant ce régime pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité.
Quel impact pour les investisseurs en meublé ?
Dans l’ensemble, ces réformes risquent de modifier profondément l’attractivité du statut LMNP. De nombreux investisseurs, attirés ces dernières années par la fiscalité avantageuse et la rentabilité supérieure à celle de la location nue, pourraient reconsidérer leur stratégie.
Deux scénarios sont envisageables :
- Certains bailleurs choisiront de passer en location nue afin d’échapper aux nouvelles contraintes fiscales du meublé.
- D’autres pourront envisager le passage en location meublée professionnelle (LMP), un statut offrant des avantages fiscaux, notamment en matière de plus-values, mais nécessitant une gestion plus rigoureuse.
Faut-il revendre son bien ou adapter sa stratégie ?
Face à ces nouvelles règles fiscales, plusieurs propriétaires pourraient envisager de revendre leur bien, notamment ceux qui ont investi principalement pour des raisons fiscales. Un afflux de biens sur le marché pourrait alors influencer les prix de l’immobilier dans certaines catégories de logements.
Pour les investisseurs souhaitant conserver leurs actifs, une solution consisterait à optimiser les charges et la gestion locative pour limiter l’impact de la hausse fiscale. Une étude approfondie des différents régimes fiscaux (passage à l’auto-entreprise, création d’une SCI, etc.) pourrait également s’avérer pertinente.
Conclusion
Les modifications prévues pour 2025 et 2026 vont irrévocablement alourdir la fiscalité du statut LMNP, réduisant son attractivité pour de nombreux bailleurs privés. Il est donc essentiel pour les propriétaires concernés de se préparer dès maintenant, en étudiant les différentes options fiscales et organisationnelles afin d’anticiper ces évolutions.
