Quels changements fiscaux sont prévus pour les LMNP en 2025 et comment anticiper leur impact ?
Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) connaît des évolutions régulières, et 2025 ne fera pas exception. De nombreux propriétaires de biens meublés se demandent comment ces changements fiscaux affecteront leur investissement et quelles sont les mesures à prendre pour en limiter l’impact. Décryptons ensemble les modifications annoncées et les stratégies d’anticipation.
Réduction du seuil du régime micro-BIC
Actuellement, le régime micro-BIC permet aux loueurs en meublé d’être imposés sur une base forfaitaire avec un abattement fiscal de 50 % sur les recettes locatives (contre 71 % pour les meublés de tourisme classés). Pour en bénéficier en 2024, le chiffre d’affaires annuel ne doit pas excéder 77 700 €.
A partir de 2025, il est envisagé de réduire ce seuil à 36 000 €. Cette modification pourrait contraindre de nombreux investisseurs à opter pour le régime réel, qui offre la possibilité de déduire les charges et amortissements mais implique une gestion comptable plus complexe.
Impact du passage au régime réel
Le passage forcé au régime réel pour les loueurs dépassant le nouveau seuil risque d’avoir des conséquences notables :
- Une augmentation des obligations comptables avec la nécessité de tenir une comptabilité précise.
- La possibilité de déduire les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurances, etc.) et l’amortissement du bien, ce qui peut être avantageux à long terme.
- Des démarches administratives accrues, qui nécessitent souvent l’accompagnement d’un expert-comptable.
Réforme des amortissements en LMNP
Le principe de l’amortissement permet actuellement aux propriétaires LMNP au régime réel de réduire significativement leur imposition sur les loyers perçus. Cependant, des discussions sont en cours pour encadrer ou limiter l’amortissement des biens locatifs meublés.
L’objectif de cette réforme serait de réduire l’écart d’imposition entre les locations meublées et les locations longue durée en location nue. Si une telle mesure est mise en place, elle pourrait impacter la rentabilité des investissements en LMNP.
Quels conseils pour anticiper ces changements ?
Face à ces évolutions, plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre pour minimiser l’impact fiscal :
Adopter le bon régime fiscal
Si vos revenus locatifs dépassent 36 000 €, le régime réel deviendra obligatoire. Dans ce cas, il est recommandé de :
- Faire appel à un expert-comptable pour optimiser la gestion fiscale de votre investissement.
- Maximiser la déduction des charges et amortissements pour limiter votre base imposable.
- Étudier la pertinence du passage à la location nue si la réforme de l’amortissement devient trop contraignante.
Investir avec prudence
Les investisseurs doivent adapter leur stratégie en fonction des nouvelles règles :
- Privilégier des biens à forte rentabilité brute pour absorber une éventuelle hausse d’imposition.
- Évaluer les perspectives de valorisation du bien à long terme pour compenser une éventuelle baisse de rendement fiscal.
- Se tenir informé des évolutions législatives et fiscales pour réagir rapidement.
Optimiser les dispositifs fiscaux complémentaires
Il existe d’autres dispositifs pouvant compenser les effets des réformes :
- Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), pour les investisseurs avec des recettes locatives supérieures à 23 000 € et dont les loyers représentent plus de 50 % des revenus du foyer.
- Le dispositif Censi-Bouvard, sous certaines conditions, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt.
En conclusion
Les réformes fiscales prévues pour 2025 pourraient impacter la rentabilité des locations meublées non professionnelles en France. La diminution du seuil du régime micro-BIC et la possible restriction de l’amortissement nécessitent une adaptation de la stratégie des investisseurs.
Pour optimiser votre fiscalité et sécuriser votre investissement, il est essentiel de se préparer en amont, d’étudier les différents régimes d’imposition et de solliciter un accompagnement de professionnels. La vigilance et l’anticipation seront des atouts majeurs pour continuer à tirer profit de la LMNP malgré ces évolutions réglementaires.
